Cómo iniciar un negocio de administración de propiedades

La administración de propiedades es emocionante porque siempre hay algo que hacer. Se puede programar el mantenimiento normal; sin embargo, las tuberías pueden romperse en medio de la noche y pueden surgir emergencias con frecuencia. El propietario (arrendador) puede actuar como administrador de la propiedad, o puede contratar a una empresa de administración de propiedades profesional para que asuma la responsabilidad total o parcial de la administración de una propiedad o propiedades. El objetivo de una empresa de administración de propiedades es reducir los riesgos y maximizar los ingresos para los propietarios.

Aprenda cómo iniciar su propio negocio de administración de propiedades y si es el adecuado para usted.

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Inicie un negocio de administración de propiedades siguiendo estos 9 pasos:

Ha encontrado la idea de negocio perfecta y ahora está listo para dar el siguiente paso. Iniciar un negocio implica más que simplemente registrarlo en el estado. Hemos elaborado esta sencilla guía para iniciar su negocio de administración de propiedades. Estos pasos asegurarán que su nuevo negocio esté bien planificado, registrado correctamente y que cumpla con la ley.

Consulte nuestra página Cómo iniciar un negocio.

PASO 1: Planifique su negocio

Un plan claro es esencial para el éxito como emprendedor. Le ayudará a trazar los detalles de su negocio y descubrir algunas incógnitas. Algunos temas importantes a considerar son:

• ¿Cuáles son los costos iniciales y continuos?
• ¿Quién es su mercado objetivo?
• ¿Cuánto puede cobrar a los clientes?
• ¿Cómo nombrarás tu negocio?

Afortunadamente, hemos realizado muchas de estas investigaciones por usted.

¿Cuáles son los costos involucrados en la apertura de un negocio de administración de propiedades?

Hay poco costo para iniciar este negocio si la compañía de administración de la propiedad administra un solo edificio o algunas unidades porque la mayor parte del trabajo se realiza en el sitio en la propiedad y los gastos de reparación y mantenimiento pueden cargarse al propietario. Para este tipo de operación, el único gasto es tener un teléfono móvil y el tiempo necesario para administrar la propiedad.

Si desea expandirse para administrar varias propiedades, necesitará una oficina y personal para ayudarlo a manejar la carga de trabajo. Los corredores de bienes raíces que ya tienen una oficina y personal pueden ingresar a este negocio simplemente agregando más personal que tenga la tarea de brindar servicios de administración de propiedades a los propietarios.

¿Cuáles son los gastos corrientes de un negocio de administración de propiedades?

Si la empresa administra varias propiedades, deberá pagar el alquiler de una oficina pequeña, pagar los servicios públicos y pagar al personal para que atienda los teléfonos y administre la carga de trabajo. El alquiler típico de una oficina es de aproximadamente $ 2,000 por mes. Los servicios públicos cuestan alrededor de $ 200 a $ 300 por mes, lo que incluye electricidad, teléfonos y conexión a Internet.

La cantidad necesaria de personal depende del tamaño de la empresa. Payscale informa que el salario típico de un trabajador administrativo en este sector es de aproximadamente $ 30,000 por año. Los administradores de propiedades auxiliares ganan alrededor de $ 40,000 por año. Los gerentes de empresas y gerentes regionales de este sector ganan alrededor de $ 73,000 por año.

¿Quién es el mercado objetivo?

Los clientes de este negocio son inversores inmobiliarios que poseen propiedades de alquiler. Pueden poseer una sola propiedad o ser un gran Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que posee miles de propiedades.

¿Cómo gana dinero una empresa de administración de propiedades?

Algunas empresas de administración de propiedades cobran honorarios profesionales por administrar la propiedad de un tercero, mientras que otros administradores de propiedades adquieren las propiedades que administran y se quedan con todos los alquileres derivados de su propiedad. Hay empresas de administración de propiedades que hacen ambas cosas. Al comenzar, es posible que no sea posible adquirir directamente propiedades de alquiler a menos que se asocie con un inversionista inmobiliario que pueda proporcionar fondos para comprar una propiedad.

Hay cinco modelos comerciales populares en este sector industrial, que son:

1. Cobrar al dueño de la propiedad un porcentaje de los ingresos por alquiler obtenidos por las propiedades bajo administración.
2. Los contratos de tarifa fija también son comunes. Bajo este escenario, el dueño de la propiedad contrata a una compañía de administración de propiedades para ciertos servicios y paga una tarifa fija. La empresa de administración de la propiedad puede tener la responsabilidad total o parcial de la propiedad. Este tipo de contrato se utiliza cuando las propiedades no tienen ingresos, como el mantenimiento de propiedades que están desocupadas y en venta.
3. Los contratos de garantía de alquiler básico son otro tipo de acuerdo que los propietarios hacen con las empresas de administración de propiedades. Según estos acuerdos, el propietario acepta un alquiler base que está garantizado (generalmente por debajo de las tarifas del mercado) por la compañía de administración de la propiedad y permite que la compañía de administración de la propiedad subarriende la propiedad por un alquiler más alto. La diferencia entre las dos rentas es el ingreso de la empresa administradora de propiedades.
4. Los acuerdos de reparto de ingresos se utilizan para propiedades comerciales que generan ingresos, como tiendas o restaurantes. La empresa de administración de propiedades paga al propietario un porcentaje de los ingresos generados, en lugar de pagar el alquiler de la propiedad.
5. Los acuerdos híbridos son posibles, como una combinación de un alquiler base fijo y una parte de participación en los ingresos que la empresa administradora paga al propietario.

¿Cuánto puede cobrar a los clientes?

Las compañías de administración de propiedades que brindan administración de servicio completo, lo que significa que la compañía de administración tiene la responsabilidad total de la propiedad, generalmente ganan entre el 10% y el 15% de los ingresos por alquiler recaudados, y el saldo se paga a los propietarios. Esta es la métrica más común utilizada en este negocio.

Por ejemplo, una empresa de administración de propiedades tiene el contrato para administrar un complejo de múltiples inquilinos con 100 unidades que se alquilan por un promedio de $ 500 por mes cada una. Si mantienen una tasa de ocupación anual del 90%, lo cual es realmente bueno, las ganancias anuales por la administración de la propiedad se calcularían de la siguiente manera:

1. 100 unidades al 90% de ocupación equivalen a 90 unidades alquiladas en promedio durante un año.
2. Los ingresos por alquiler serían 90 unidades por $ 500 por mes por 12 meses. Esto equivale a (90 x $ 500 x 12) $ 540 000 por un año.
3. La tarifa devengada por la compañía de administración de la propiedad sería del 10% o el 15% de esta cantidad, que es $ 54,000 o $ 81,000 de este contrato único.

¿Cuánto beneficio puede obtener una empresa de administración de propiedades?

Un personal de un gerente, un subgerente y un asistente administrativo con una oficina modesta cuesta alrededor de $ 143,000 por año, los impuestos y beneficios de los empleados serían aproximadamente el 30% del salario, que es alrededor de $ 34,000 y una oficina pequeña cuesta alrededor de $ 27,000 por año. . Esto significa que los gastos del año rondarían los $ 204 000.

Para obtener ganancias usando nuestro ejemplo anterior para administrar 100 unidades, la compañía de administración de propiedades necesitaría tener 400 unidades bajo administración que sean similares al ejemplo dado. Los ingresos brutos serían de $ 216,000 a $ 324,000 por año. Las ganancias brutas antes de impuestos serían $ 12,000 en el extremo inferior de la escala (tarifa del 10%) y $ 120,000 (15%) en el extremo superior de la escala.

¿Cómo puede hacer que su negocio sea más rentable?

Además de administrar las propiedades, puede proporcionar los servicios de reparación y renovación como un negocio secundario. Todo lo que se necesita hacer por las propiedades de alquiler es una fuente de posibles ganancias adicionales siempre que el precio de los servicios sea competitivo con el mercado local y se haga una divulgación completa del posible conflicto de intereses al propietario de la propiedad.

Algunos ejemplos de las posibles empresas de apoyo adicional incluyen:

• Plomería
• Cuadro
• Construcción / Carpintería
• Eléctrico
• Servicios de manitas
• Paisajismo
• Limpieza e instalación de alfombras
• Reparaciones y mantenimiento de calefacción o aire acondicionado

¿Cómo nombrarás tu negocio?

Elegir el nombre correcto es importante y desafiante. Si aún no tiene un nombre en mente, visite nuestra guía Pruébalo gratis

PASO 2: Forme una entidad legal

Los tipos de ¿Qué es un EIN? O busque su EIN existente utilizando nuestra guía de búsqueda de EIN .

Impuestos para pequeñas empresas

Dependiendo de la estructura comercial que elija, es posible que tenga diferentes opciones sobre cómo se gravará su negocio. Por ejemplo, algunas LLC podrían beneficiarse de ser gravadas como una corporación S (S corp).

Puede obtener más información sobre los impuestos a las pequeñas empresas en estas guías:

• Impuestos LLC
• Propietario único vs LLC
• LLC vs Corporación
• LLC contra S Corp
• Cómo iniciar una S Corp

Existen impuestos estatales específicos que pueden aplicarse a su negocio. Obtenga más información sobre los impuestos estatales sobre las ventas y sobre las franquicias en nuestras guías estatales de impuestos sobre las ventas.

PASO 4: Abra una cuenta bancaria comercial y una tarjeta de crédito

El uso de cuentas bancarias y de crédito dedicadas a empresas es esencial para la protección de los activos personales.

Cuando sus cuentas personales y comerciales se mezclan, sus activos personales (su casa, automóvil y otros objetos de valor) están en riesgo en caso de que su empresa sea demandada. En derecho comercial, esto se conoce como perforar su velo corporativo .

Además, aprender lista de los requisitos de licencia de cada estado . 

Además de los requisitos de licencia del corredor, es posible que se necesiten permisos y licencias estatales adicionales para operar un negocio de administración de propiedades. Obtenga más información sobre los requisitos de licencia en su estado visitando la referencia de la SBA a las licencias y permisos estatales .

También se pueden aplicar requisitos de licencias o permisos locales. Para más información:

• Consulte con la oficina del secretario de su pueblo, ciudad o condado
• Obtenga ayuda de una de las asociaciones locales que figuran en el directorio de asociaciones de pequeñas empresas de los EE. UU. De recursos comerciales locales.

Acuerdo de servicio

Las empresas de administración de propiedades deben considerar solicitar a los clientes que firmen un contrato de servicio antes de comenzar un nuevo proyecto. Este acuerdo debe aclarar las expectativas del cliente y minimizar el riesgo de disputas legales al establecer términos y condiciones de pago, expectativas de nivel de servicio y propiedad intelectual. A continuación se muestra un contrato de servicio de ejemplo.

Recomendado: Rocket Lawyer facilita la creación de un acuerdo de servicio profesional para su negocio de administración de propiedades cuando se registra para obtener su membresía premium. Por $ 39.95 por mes, los miembros reciben acceso a cientos de acuerdos legales y abogados de guardia para obtener asesoramiento legal gratuito.

Licencia de corredor

La mayoría de los estados requieren que los administradores de propiedades tengan una licencia de corredor de bienes raíces. Los requisitos para obtener una licencia de corredor varían según el estado. Estos requisitos generalmente incluyen la obtención previa de una licencia de agente de bienes raíces, horas en la fuerza laboral, cursos y la finalización exitosa de un examen de licencia de corredor.

• Descripción general de diferentes roles y certificaciones inmobiliarias
• Lista de requisitos de licencias estatales individuales

PASO 7: Obtenga un seguro comercial

Al igual que con las licencias y los permisos, su empresa necesita un seguro para operar de manera segura y legal. un software de administración de propiedades específico de la industria disponible que ayuda a realizar un seguimiento de todo. Debe poder realizar múltiples tareas y lograr constantemente las cosas más importantes lo más rápido posible.

Las propiedades de alquiler necesitan un mantenimiento constante. Cualquier propiedad desocupada debe limpiarse y repararse rápidamente para encontrar un nuevo inquilino. Las principales responsabilidades son mantener todo en buenas condiciones, gestionar las relaciones con los inquilinos y mostrar los lugares vacantes, que se vuelven atractivos para reducir el "tiempo de inactividad" cuando las propiedades de alquiler están desocupadas.

¿Cuáles son algunas habilidades y experiencias que lo ayudarán a construir un negocio exitoso de administración de propiedades?

Debido a que es muy difícil eliminar a un inquilino malo, los administradores de propiedades capacitados deberán ser minuciosos y meticulosos en su vida profesional. Ser organizado no solo facilitará el trabajo, sino que también lo ayudará a responder rápidamente cuando surjan problemas, ya sea con un inquilino o con la propiedad en sí.

También debe sentirse cómodo tratando con todo tipo de personas.

Haber trabajado durante unos tres años como administrador de propiedades antes de comenzar su propia empresa de administración de propiedades es una muy buena idea.

¿Cuál es el potencial de crecimiento de un negocio de administración de propiedades?

Un REIT de propiedad privada llamado Blackstone en los últimos años, después del colapso del mercado inmobiliario, compró alrededor de 50.000 viviendas unifamiliares en todo Estados Unidos, con la intención de convertir esas propiedades en unidades de alquiler. Una empresa de administración de propiedades que obtenga un contrato con Blackstone para administrar sus propiedades de alquiler ganaría muchos millones de dólares cada año.