Cómo voltear una casa

El modelo de compra y venta de bienes raíces es una de las muchas estrategias de inversión utilizadas por los inversores inmobiliarios. Esta estrategia implica analizar los mercados, realizar ofertas, comprar una propiedad y hacer las reparaciones necesarias (llamadas rehabilitación ), luego comercializar y vender la propiedad con fines de lucro .

Aprenda cómo iniciar su propio negocio de remodelación de viviendas y si es el adecuado para usted.

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Inicie un negocio de remodelación de viviendas siguiendo estos 9 pasos:

Ha encontrado la idea de negocio perfecta y ahora está listo para dar el siguiente paso. Iniciar un negocio implica más que simplemente registrarlo en el estado. Hemos elaborado esta sencilla guía para iniciar su negocio de remodelación de viviendas. Estos pasos asegurarán que su nuevo negocio esté bien planificado, registrado correctamente y que cumpla con la ley.

Consulte nuestra página Cómo iniciar un negocio.

PASO 1: Planifique su negocio

Un plan claro es esencial para el éxito como emprendedor. Le ayudará a trazar los detalles de su negocio y descubrir algunas incógnitas. Algunos temas importantes a considerar son:

• ¿Cuáles son los costos iniciales y continuos?
• ¿Quién es su mercado objetivo?
• ¿Cuánto puede cobrar a los clientes?
• ¿Cómo nombrarás tu negocio?

Afortunadamente, hemos realizado muchas de estas investigaciones por usted.

¿Cuáles son los costos involucrados en la apertura de un negocio de remodelación de viviendas?

Un inversor de compra y venta al por menor necesita una cantidad considerable de capital para comenzar. Los costos incluyen fondos para comprar una propiedad, rehabilitar la propiedad, pagar a un corredor y cualquier otro costo asociado con el proceso de compra y cambio. Un inversor también deberá pagar los costos de marketing y las tarifas asociadas con el mantenimiento de un negocio.

¿Cuáles son los gastos corrientes de un negocio de remodelación de viviendas?

Los aficionados a las viviendas normalmente deberán pagar los costos de cierre, las tarifas de bienes raíces y las tarifas de título además de los costos de renovación en curso. La mayoría de los beneficios financieros de los préstamos hipotecarios son solo para compradores convencionales. Los aficionados a la vivienda generalmente pagarán las tasas de interés completas, así como las ganancias de capital sobre la propiedad que venden. Los hogares mantenidos durante menos de un año se gravan al mismo tipo que los ingresos normales. Los hogares retenidos por más de un año pueden oscilar entre 0% y 20%, según los ingresos totales del flipper.

Los gastos de un negocio de compra y venta suelen incluir:

• Costos de compra de propiedades
• Costos de rehabilitación
• Honorarios del corredor
• Costos de marketing
• Costos de mantener un negocio

¿Quién es el mercado objetivo?

Un inversionista de compra e inversión trabaja con los propietarios / vendedores de propiedades en un extremo y, en el otro extremo, vende la propiedad a un comprador que desea comprarla como su residencia principal . Un buen propietario / vendedor es aquel que tiene una necesidad urgente de vender su propiedad. Esta urgencia puede ser el resultado de varios factores, como:

• Deseo de moverse rápidamente
• Deseo de salir de una hipoteca
• Otros factores que pueden estar causando estrés, generalmente financieros

Un inversor de compra y venta al público puede ofrecer a los vendedores un acuerdo de beneficio mutuo, mediante el cual el inversor adquiere la propiedad y se alivia el estrés del vendedor .

Después de comprar y rehabilitar una propiedad, normalmente se vende.   Un buen comprador-inversionista es alguien que está muy interesado en comprar el tipo particular de propiedad que el inversionista de compra y venta tiene a la venta. Los compradores son los más preferidos cuando están bien financiados, ya que pueden hacer ofertas más sólidas al inversor de compra y cambio.

Los compradores personales están interesados ​​en comprar propiedades para usarlas como residencia personal o lugar de negocios. Estos clientes pueden ser excelentes clientes para comprar y cambiar inversores, ya que su apego personal a las propiedades puede hacer que estén más dispuestos a gastar mucho para asegurar la propiedad.

¿Cómo genera dinero un negocio de remodelación de viviendas?

Los inversores de compra y inversión ganan dinero cuando venden la propiedad para beneficiarse de sus inversiones. Un inversionista inteligente buscará propiedades de inversión que sean rentables sin ninguna apreciación del mercado (el aumento en el valor de la propiedad). La ganancia de un inversor de compra y venta se calcula de la siguiente manera:

Beneficio = Precio de venta de la propiedad - (Precio de compra de la propiedad + Costos de rehabilitación + Costos auxiliares)

Por ejemplo, si un inversionista compra una casa por $ 50,000 y los costos de rehabilitación suman $ 30,000, el inversionista habrá invertido $ 80,000 en la propiedad. Si el inversionista vende la propiedad por $ 150,000, el inversionista habrá obtenido una ganancia de $ 70,000.

La mayoría de los inversores operan bajo una regla general: al vender una propiedad, usted gana dinero cuando compra. Es decir, es una buena práctica no comprar propiedades con la expectativa de que la rehabilitación y / o un aumento en el valor de mercado justifiquen su inversión. Es mejor comprar una propiedad muy por debajo del valor de mercado actual, lo que dejará mucho espacio para un retorno de la inversión después de que se tengan en cuenta los costos de rehabilitación y auxiliares (como marketing, comisión, etc.).

¿Cuánto puede cobrar a los clientes?

El precio que cobra un inversor de compra y venta por una propiedad suele ser similar al precio por el que se venden otras propiedades en el área. Por supuesto, estos precios están sujetos a cambios y un inversor puede vender una propiedad por más según la oferta del comprador.

¿Cuánto beneficio puede generar un negocio de remodelación de viviendas?

Las ganancias de un negocio de compra y venta están directamente relacionadas con la cantidad de propiedades que puede vender y las ganancias que obtiene de las inversiones. Los aficionados al hogar pueden ganar cientos de miles de dólares al año una vez que se establecen en el negocio. Incluso una ganancia del 20% en una casa de $ 100,000 sigue siendo $ 20,000. Un flipper solo necesitaría voltear cinco casas al año a ese ritmo para alcanzar las seis cifras.

¿Cómo puede hacer que su negocio sea más rentable?

Un inversor de compra e inversión obtiene más ganancias comprando propiedades al menor costo posible y volteándolas para obtener la mayor ganancia posible. Si el inversor gasta mucho menos de lo que gana, verá mayores ganancias.

Otra forma inteligente de aumentar las ganancias es considerar tener propiedades por un tiempo antes de venderlas. Si un inversionista tiene una propiedad y recibe pagos de alquiler por un período de corto a moderado, entonces puede cambiar la propiedad y ganar aún más dinero con la inversión.

¿Cómo nombrarás tu negocio?

Elegir el nombre correcto es importante y desafiante. Si aún no tiene un nombre en mente, visite nuestra guía Pruébalo gratis

PASO 2: Forme una entidad legal

Los tipos de ¿Qué es un EIN? O busque su EIN existente utilizando nuestra guía de búsqueda de EIN .

Impuestos para pequeñas empresas

Dependiendo de la estructura comercial que elija, es posible que tenga diferentes opciones sobre cómo se gravará su negocio. Por ejemplo, algunas LLC podrían beneficiarse de ser gravadas como una corporación S (S corp).

Puede obtener más información sobre los impuestos a las pequeñas empresas en estas guías:

• Impuestos LLC
• Propietario único vs LLC
• LLC vs Corporación
• LLC contra S Corp
• Cómo iniciar una S Corp

Existen impuestos estatales específicos que pueden aplicarse a su negocio. Obtenga más información sobre los impuestos estatales sobre las ventas y sobre las franquicias en nuestras guías estatales de impuestos sobre las ventas.

PASO 4: Abra una cuenta bancaria comercial y una tarjeta de crédito

El uso de cuentas bancarias y de crédito comerciales dedicadas es esencial para la protección de activos personales.

Cuando sus cuentas personales y comerciales se mezclan, sus activos personales (su casa, automóvil y otros objetos de valor) están en riesgo en caso de que su empresa sea demandada. En derecho comercial, esto se conoce como perforar su velo corporativo .

Además, aprender tarjetas de crédito y otros tipos de financiamiento a nombre de su empresa (en lugar del suyo), mejores tasas de interés, líneas de crédito más altas y más.

Abrir una cuenta bancaria comercial

• Esto separa sus activos personales de los activos de su empresa, que son necesarios para la protección de los activos personales.
• También facilita la presentación de impuestos y contabilidad.

Obtenga una tarjeta de crédito comercial

• Esto le ayuda a separar los gastos personales y comerciales al poner los gastos de su negocio en un solo lugar.
• También construye el historial crediticio de su empresa, que puede ser útil para recaudar dinero e inversiones más adelante.

PASO 5: Configure la contabilidad empresarial

Registrar sus diversos gastos y fuentes de ingresos es fundamental para comprender el desempeño financiero de su negocio. Mantener cuentas precisas y detalladas también simplifica enormemente su declaración de impuestos anual.

PASO 6: Obtenga los permisos y licencias necesarios

No obtener los permisos y licencias necesarios puede resultar en fuertes multas, o incluso provocar el cierre de su negocio.

Requisitos de licencias comerciales estatales y locales

Es posible que se necesiten ciertos permisos y licencias estatales para operar un negocio de remodelación de viviendas. Obtenga más información sobre los requisitos de licencia en su estado visitando la referencia de la SBA a las licencias y permisos estatales .

Para obtener información sobre licencias y permisos locales:

• Consulte con la oficina del secretario de su pueblo, ciudad o condado
• Obtenga ayuda de una de las asociaciones locales que figuran en el directorio de asociaciones de pequeñas empresas de EE .

Licencia de corredor

Si planea vender sus propiedades usted mismo, es posible que necesite una licencia de corredor. Los requisitos para obtener una licencia de corredor varían según el estado. Estos requisitos generalmente incluyen la obtención previa de una licencia de agente de bienes raíces, horas en la fuerza laboral, cursos y la finalización exitosa de un examen de licencia de corredor.

• Descripción general de diferentes roles y certificaciones inmobiliarias

Para obtener información sobre licencias y permisos locales:

• Consulte con la oficina del secretario de su pueblo, ciudad o condado

Obtenga ayuda de una de las asociaciones locales que figuran en el directorio de asociaciones de pequeñas empresas de EE .

Contrato de servicios

Las empresas de inversión inmobiliaria deben exigir a los clientes que firmen un contrato de servicios antes de iniciar un nuevo proyecto. Este acuerdo debe aclarar las expectativas del cliente y minimizar el riesgo de disputas legales al establecer los términos y condiciones de pago, las expectativas de nivel de servicio y la eventual propiedad de la propiedad. A continuación se muestra un ejemplo de uno de esos acuerdos de servicios.

PASO 7: Obtenga un seguro comercial

Al igual que con las licencias y los permisos, su empresa necesita un seguro para operar de manera segura y legal. El seguro comercial protege el bienestar financiero de su empresa en caso de una pérdida cubierta.

Hay varios tipos de pólizas de seguro creadas para diferentes tipos de negocios con diferentes riesgos. Si no está seguro de los tipos de riesgos que puede enfrentar su empresa, comience con el Seguro de responsabilidad general . Esta es la cobertura más común que necesitan las pequeñas empresas, por lo que es un excelente lugar para comenzar su negocio.

Obtenga más información sobre el seguro de responsabilidad general .

Otra póliza de seguro notable que muchas empresas necesitan es el seguro de compensación para trabajadores . Si su empresa tendrá empleados, es muy probable que su estado requiera que tenga cobertura de compensación para trabajadores.

PASO 8: Defina su marca

Su marca es lo que representa su empresa, así como la forma en que el público percibe su negocio. Una marca sólida ayudará a su empresa a destacarse de la competencia.

Si no se siente seguro al diseñar el logotipo de su pequeña empresa, consulte nuestras Guías de diseño para principiantes , le brindaremos consejos y sugerencias útiles para crear el mejor logotipo único para su empresa.

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Cómo promover y comercializar un negocio de remodelación de viviendas

Un inversionista de compra y venta al público puede optar por utilizar un mayorista para encontrar y negociar ofertas en su nombre. Si este es el caso, el inversor de compra y inversión deberá comercializar su negocio con mayoristas que puedan ayudar a facilitar el proceso de compra. Esto se puede lograr mediante el marketing impreso tradicional, el marketing digital, el uso de las redes sociales y la creación de redes.

Por otro lado, si un inversionista de compra y venta no es un corredor, es posible que desee contratar los servicios de un corredor. Un corredor puede anunciar las propiedades del inversor en el servicio de listado múltiple (MLS), que es una gran herramienta de marketing para propiedades inmobiliarias (aunque no está disponible para todos).

Cómo hacer que los clientes vuelvan

Desarrollar su reputación como un flipper confiable puede facilitar la venta de futuras casas. Mientras más personas sepan que pueden depender de la longevidad y la calidad del trabajo que realiza, más probable es que sus casas se vendan por el precio de venta.

PASO 9: Establezca su presencia en la web

Un sitio web comercial permite a los clientes obtener más información sobre su empresa y los productos o servicios que ofrece. Los comunicados de prensa y las redes sociales se encuentran entre las formas más efectivas de establecer su presencia en la web.

¿Es este negocio adecuado para usted?

El inversor de compra y venta al público necesita dedicar una buena cantidad de tiempo a trabajar en cada inversión. Por tanto, un buen inversor será uno comprometido y bien organizado. Un conocimiento sólido del mercado inmobiliario en su área será crucial, ya que necesita comprender qué hace que una propiedad sea una buena inversión en función de sus metas y objetivos.

¿Qué sucede durante un día típico en un negocio de mudanzas?

Un inversor de compra y venta deberá conocer el valor de mercado, el proceso de compra, el proceso de rehabilitación y el proceso de marketing y venta. Los inversores de compra y venta pasan la mayor parte de su tiempo en la parte de rehabilitación de los proyectos, pero hay más. Estas son algunas de las actividades que podría realizar un inversor:

• Busque propiedades que estén disponibles para comprar en los servicios de listado múltiple o propiedades fuera del mercado
• Trabajar con prestamistas tradicionales, prestamistas privados, prestamistas de dinero fuerte, etc. para asegurar el financiamiento de las compras.
• Cree constantemente una lista de mayoristas de bienes raíces y perros de caza
• Hacer ofertas en propiedades
• Cerrar ofertas
• Establezca constantemente una lista de contratistas
• Propiedades de rehabilitación, que incluyen, pero no se limitan a :
• Reparaciones eléctricas
• Reparaciones estructurales
• Reparaciones de climatización
• Paisajismo
• Comercializar las propiedades
• Establecer una lista de compañías de títulos para garantizar que el título sea válido y emitir un seguro de título
• Encuentre un corredor de bienes raíces para ayudar con la venta
• Vender las propiedades

Los inversores de compra y inversión dedicarán más tiempo a diferentes tareas dependiendo de dónde se encuentren en el proceso de inversión, pero todas estas tareas serán importantes.

¿Cuáles son algunas de las habilidades y experiencias que le ayudarán a construir un negocio exitoso de remodelación de viviendas?

Un inversor de compra y venta debe ser un buen planificador y un empresario paciente. Comprar y vender tiene un coste elevado y puede llevar mucho tiempo. Como tal, un inversor debe estar bien esperando que una inversión dé resultado. Un inversor también necesita tener un buen conocimiento del mercado en su área. Muchos compradores cometen el error de pagar de más por una propiedad. Un inversor inteligente sabe elegir un buen negocio para asegurarse de que la inversión sea exitosa.

Un buen inversor de compra y venta al público también tiene un buen grupo de contactos con los que puede establecer contactos. La creación de redes es esencial, ya que los inversores de compra y venta dependen de muchas personas diferentes en el proceso de inversión. Desde mayoristas hasta electricistas, corredores de bienes raíces y prestamistas, un inversor de compra y cambio necesita un equipo confiable.

Tampoco es una mala idea que un inversor de compra y cambio aprenda sobre reparaciones de edificios. Las reparaciones pueden ser muy costosas y la programación de una manera que se adapte a ambas partes puede resultar difícil. Saber cómo hacer algunas reparaciones por su cuenta puede ayudarlo a ahorrar dinero y a realizar proyectos en caso de apuro.

¿Cuál es el potencial de crecimiento de un negocio de remodelación de viviendas?

Un negocio de compra y venta de bienes raíces solo está limitado por la cantidad de propiedades que un inversionista puede vender. Los inversores de compra y venta pueden reinvertir todas o algunas de sus ganancias en la compra de propiedades más (o más caras) para invertir.